درآمد حاصل از اجاره املاک یکی از رایجترین منابع درآمد برای بسیاری از مالکان در ایران است. اما این درآمد مانند سایر درآمدها مشمول مالیات است و قانون برای آن مقررات مشخصی تعیین کرده است. با این حال بسیاری از مالکان و حتی مستأجران نمیدانند دقیقاً چه کسی باید مالیات اجاره را پرداخت کند، چگونه محاسبه میشود و چه معافیتهایی برای آن وجود دارد.
در این راهنمای کاربردی تلاش کردهایم مالیات بر اجاره املاک را به زبانی ساده و عملی توضیح دهیم. در ادامه به این موضوعات میپردازیم: مالیات اجاره چیست، چه کسانی مشمول آن هستند، نحوه محاسبه آن چگونه است، چه معافیتهایی دارد و اظهارنامه مالیاتی اجاره در چه زمانی باید ارسال شود.
مالیات بر اجاره به چه معناست؟
مالیات بر اجاره، نوعی مالیات بر درآمد است که به درآمد حاصل از واگذاری حق استفاده از ملک تعلق میگیرد. به بیان ساده، هرگاه مالک یک ملک آن را در اختیار شخص دیگری قرار دهد و در مقابل آن اجارهبها دریافت کند، درآمد حاصل از این اجاره مشمول مالیات خواهد بود.
در ایران، املاک میتوانند کاربریهای مختلفی داشته باشند، از جمله کاربری مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی یا کشاورزی. در صورتی که مالک از اجاره هر یک از این املاک درآمدی کسب کند، این درآمد طبق قانون مالیاتهای مستقیم مشمول مالیات خواهد بود.
چه کسانی مشمول مالیات بر اجاره هستند؟
به طور کلی، گروههای زیر باید مالیات بر اجاره پرداخت کنند:
- اشخاص حقیقی که ملک مسکونی، تجاری یا اداری خود را اجاره دادهاند
- اشخاص حقوقی مانند شرکتها یا مؤسسات که از اجاره املاک درآمد دارند
- مالکان دارای چند واحد مسکونی یا تجاری اجارهای
نکته مهم این است که رسمی یا غیررسمی بودن قرارداد اجاره تأثیری در اصل مالیات ندارد. حتی اگر قرارداد اجاره به صورت دستی یا بدون ثبت در سامانههای رسمی تنظیم شده باشد، درآمد حاصل از آن همچنان مشمول مالیات است.
نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک
قوانین مربوط به مالیات اجاره در مواد ۵۲ و ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم مشخص شده است. طبق این قانون، درآمد حاصل از اجاره املاک پس از کسر برخی معافیتها، به عنوان درآمد مشمول مالیات محسوب میشود.
مرحله اول: تعیین کل درآمد اجاره
ابتدا کل مبلغ اجارهای که مالک دریافت میکند محاسبه میشود. مال الاجارهای که موجر دریافت میکند میتواند نقدی یا غیر نقدی( برای مثال طلا، زمین و …) باشد.
مرحله دوم: کسر ۲۵ درصد هزینههای قانونی
قانون به صورت خودکار ۲۵ درصد از کل اجارهبها را به عنوان هزینههای مالک در نظر میگیرد. این هزینهها شامل مواردی مانند هزینههای نگهداری ملک، استهلاک ساختمان یا تعهدات مالک نسبت به ملک است. در نتیجه مالیات فقط بر ۷۵ درصد درآمد اجاره محاسبه میشود. برای مثال، فرض کنید مالک در یک سال ۱۰۰ میلیون تومان اجاره دریافت کند:
- ۲۵ میلیون تومان به عنوان هزینه کسر میشود
- ۷۵ میلیون تومان باقیمانده درآمد مشمول مالیات خواهد بود
گاهی ممکن است فردی ملکی را اجاره کند (مستاجر اول) و سپس همان ملک را به شخص دیگری (مستاجر دوم) اجاره دهد. در این حالت مالیات فقط بر مابهالتفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی محاسبه میشود. به طور مثال:
- اجاره پرداختی: ۱۰ میلیون تومان
- اجاره دریافتی: ۱۵ میلیون تومان
در این حالت مالیات فقط بر ۵ میلیون تومان سود محاسبه میشود.
مالیات بر اجاره اشخاص حقیقی
مالیات اجاره شخص حقیقی، نوعی مالیات مستقیم است که از درآمد حاصل از اجاره املاک متعلق به اشخاص حقیقی دریافت میشود. در این حالت، مالک ملک که درآمد حاصل از اجاره را دریافت میکند، موظف است مالیات را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند. مالیات اجاره برای اشخاص حقیقی به صورت تصاعدی محاسبه میشود. یعنی هرچه درآمد بیشتر باشد، نرخ مالیات نیز افزایش پیدا میکند. برای محاسبه مالیات اجاره شخص حقیقی، ابتدا برخی هزینهها و معافیتهای قانونی (مانند هزینه تعمیرات یا معافیتهای خاص برای املاک مسکونی در برخی مناطق) از کل اجارهبها کسر میشود. سپس بر طبق میزان درآمد مشمول مالیات (پس از کسر معافیتها)، نرخ مالیات که معمولاً به صورت تصاعدی (۱۵ تا ۲۵ درصد) است، اعمال میشود.
براساس آخرین إصلاحات ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم، نرخ ماليات بر درآمد اجاره اشخاص حقيقي به شرح زير است:
| درآمد مشمول مالیات سالانه (پس از کسر ۲۵٪) | نرخ مالیات |
| تا ۴۰۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات | ۱۵٪ |
| از ۴۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات | ۲۰٪ |
| بیش از ۸۰۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات | ۲۵٪ |
مالیات بر اجاره اشخاص حقوقی
این مالیات براساس درآمد حاصل از اجاره املاک متعلق به اشخاص حقوقی و با نرخ ثابت ماده ۱۰۵ قانون مالیاتهای مستقیم
تعیین شده و اشخاص حقوقی را موظف به ارائه اظهارنامه و پرداخت آن میکند.
برای محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقوقی از کل درآمد اجارهبها، ابتدا هزینههای قانونی (مانند هزینههای تعمیرات، نگهداری و معافیتهای قانونی) کسر میشود. سپس درآمد خالص به عنوان درآمد مشمول مالیات با نرخ ثابت ۲۵ درصد محاسبه میشود.
مبنای محاسبه مالیات بر اجاره چه مبلغی است؟
براساس ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم، اگر بین موجر و مستأجر قرارداد اجاره وجود داشته باشد (چه رسمی در و چه عادی)، همان مبلغ اجارهای که در قرارداد نوشته شده مبنای محاسبه مالیات قرار میگیرد. یعنی سازمان امور مالیاتی ابتدا به مبلغ درجشده در قرارداد استناد میکند. اما اگر قرارداد اجارهای وجود نداشته باشد یا مالک از ارائه قرارداد به اداره مالیات خودداری نماید، در این صورت سازمان امور مالیاتی، خود مبلغ اجاره را تعیین میکند. این کار بر اساس جدول اجاره املاک مشابه در همان منطقه (که توسط سازمان امور مالیاتی تهیه میشود) صورت میپذیرد.
معافیتهای مالیات بر اجاره املاک
قانون مالیاتهای مستقیم برای برخی املاک معافیتهایی در نظر گرفته است که آگاهی از آنها میتواند به کاهش مالیات کمک کند. در ذیل به مهم ترین این معافیتها میپردازیم:
۱. معافیت متراژ برای املاک مسکونی
برای املاک مسکونی که برای سکونت استفاده میشوند، معافیت متراژی وجود دارد:
- در تهران: تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید معاف از مالیات است
- در سایر شهرها: تا مجموع ۲۰۰ متر مربع معاف است
این معافیت تجمیعی است. برای مثال، اگر فردی در شهری غیر از تهران دو واحد ۱۱۰ متری اجاره داده باشد (مجموعاً ۲۲۰ متر)، درآمد مربوط به ۲۰۰ متر معاف بوده و فقط ۲۰ متر باقیمانده مشمول مالیات خواهد بود.
۲. سکونت اعضای خانواده در ملک
طبق تبصره ۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، اگر محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد (مانند پدربزرگ و مادربزرگ) یا افراد تحت تکفل مالک، در ملکی باشد که متعلق به اوست، قانون فرض را بر این گذاشته است که اجارهای پرداخت نمی شود؛ بنابراین مالیات اجاره به آن تعلق نمیگیرد. البته اگر با اسناد و مدارک ثابت شود که در این موارد اجاره واقعی پرداخت میشود، آن ملک اجاری محسوب شده و مشمول مالیات خواهد بود.
همچنین اگر مالک چند واحد مسکونی داشته باشد که در آنها خود او یا افراد مذکور سکونت داشته باشند، قانون اجازه میدهد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد برای سکونت هر یک از این افراد از شمول مالیات اجاره خارج شود. به بیان دیگر، در صورتی که این واحدها محل سکونت مالک یا بستگان نزدیک او باشند، اجاری تلقی نمیشوند. برای مثال، اگر شخصی چهار آپارتمان داشته باشد و یکی را خود او، یکی را مادرش و دیگری را فرزندش سکونت داشته باشند و تنها یک واحد را به مستأجر اجاره داده باشد، فقط همان واحدی که به مستأجر واگذار شده است مشمول مالیات اجاره خواهد بود و سایر واحدها از این مالیات معاف هستند.
۳. املاک واگذار شده رایگان به نهادهای دولتی
اگر ملکی به صورت رایگان در اختیار وزارتخانهها، مؤسسات دولتی یا شهرداریها قرار گیرد، این ملک اجاری محسوب نمیشود و مالیات اجاره ندارد.
۴. مالکان مجتمعهای مسکونی با بیش از سه واحد اجارهای
در برخی موارد، مالکان مجتمعهای مسکونی با بیش از سه واحد اجارهای که با رعایت الگوی مصرف مسکن (بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی) ساخته شدهاند، میتوانند از معافیت مالیاتی برخوردار شوند.
پرداخت مالیات اجاره بر عهده کیست؟
به طور کلی مالیات اجاره بر عهده موجر است، زیرا درآمد اجاره متعلق به اوست. اما نحوه پرداخت آن به نوع مستأجر بستگی دارد.
در فرضی که مستأجر شخص حقیقی است
در این حالت، مستأجر هر ماه کل مبلغ اجاره را به موجر پرداخت میکند و موجر باید در پایان سال مالی اظهارنامه مالیاتی ارسال کرده و مالیات اجاره را پرداخت کند.
در فرضی که مستأجر شخص حقوقی است
اگر مستأجر یک شخص حقوقی باشد، قانون مسئولیت پرداخت مالیات را به شکل متفاوتی تنظیم کرده است. طبق تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، در این فرض شخص حقوقی باید مالیات اجاره را از مبلغ اجاره کسر کند، آن را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند و رسید پرداخت را به موجر تحویل دهد. به این نوع مالیات مالیات تکلیفی اجاره گفته میشود. در واقع در این فرض، مودی مالیاتی موجر است اما پرداخت مالیات تکلیف مستأجر میباشد.
مهلت ارسال اظهارنامه مالیات اجاره
مهلت ارسال اظهارنامه و پرداخت مالیات به نوع مؤدی بستگی دارد.
اشخاص حقیقی
مالکان حقیقی باید اظهارنامه مالیات بر اجاره را تا پایان تیرماه سال بعد ارسال و مالیات مربوطه را پرداخت کنند.
اشخاص حقوقی
شرکتها و به طورکلی اشخاص حقوقی، باید اظهارنامه مالیاتی خود را حداکثر تا چهار ماه پس از پایان سال مالی ارائه دهند.
جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره
عدم رعایت مقررات مالیاتی میتواند منجر به جریمههای قابل توجهی شود.
جریمه برای اشخاص حقیقی
مطابق ماده ۱۹۲ قانون مالیاتهای مستقیم، اگر موجر اظهارنامه مالیاتی را در موعد مقرر ارسال نکند، مشمول جریمهای معادل ۱۰ درصد مالیات متعلق خواهد شد. این جریمه غیرقابل بخشودگی است.
جریمه برای اشخاص حقوقی
اگر شخص حقوقی مستأجر مالیات تکلیفی اجاره را پرداخت نکند، جریمهای معادل ۱۰ درصد مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر و ۲.۵ درصد جریمه برای هر ماه تأخیر به آن تعلق میگیرد.
جمعبندی
مالیات بر اجاره یکی از مهمترین تعهدات مالیاتی مالکان املاک در ایران است. آشنایی با نحوه محاسبه این مالیات، معافیتهای قانونی و مهلتهای قانونی میتواند از بروز مشکلات مالیاتی و جریمههای سنگین جلوگیری کند. به طور خلاصه، مالیات اجاره بر درآمد حاصل از اجاره ملک تعلق میگیرد؛ اصل پرداخت مالیات بر عهده مالک ملک است و در صورت مستأجر بودن شرکت، مالیات توسط مستأجر کسر و پرداخت میشود. اگر مالک چند ملک اجارهای هستید یا قصد سرمایهگذاری در حوزه املاک دارید، توصیه میشود پیش از تنظیم قرارداد اجاره، از مقررات مالیاتی مرتبط آگاه باشید تا در آینده با مشکلات حقوقی و مالیاتی مواجه نشوید.
ارسال یک دیدگاه