بسیاری از ایرانیان مقیم خارج از کشور همچنان مالک آپارتمان، زمین، خانه یا سایر املاک در ایران هستند. فروش چنین املاکی ممکن است در نگاه نخست دشوار به نظر برسد؛ بهویژه زمانی که مالک امکان سفر به ایران را ندارد. بااینحال، اقامت مالک در خارج از کشور اصولاً مانعی برای فروش ملک او در ایران نیست و در بسیاری از موارد میتوان تمام یا بخش عمدهای از مراحل فروش را از طریق اعطای وکالت به شخصی در ایران انجام داد. فروش ملک از خارج از کشور صرفاً به تنظیم وکالتنامه محدود نمیشود و موضوعاتی از قبیل وضعیت ثبتی ملک، حدود اختیارات وکیل، استعلامهای قانونی، مالیات نقلوانتقال و در نهایت ثبت رسمی انتقال مالکیت، همگی بایستی مورد توجه قرار گیرند.
در مقاله پیشرو، به بررسی مراحل اصلی فروش املاک ایرانیان خارج از کشور خواهیم پرداخت.
آیا برای فروش ملک، مالک باید به ایران سفر کند؟
مالک میتواند شخصاً برای انجام معامله به ایران مراجعه کند، اما در صورتی که امکان یا تمایل به حضور در ایران نداشته باشد، میتواند انجام امور مربوط به فروش را به شخص دیگری وکالت دهد.
مطابق قانون مدنی، وکیل تنها در حدود اختیاراتی که از طرف موکل به او داده شده است حق اقدام دارد. بنابراین در فروش املاک، نحوه نگارش وکالتنامه اهمیت ویژهای پیدا میکند. ماده ۶۶۳ قانون مدنی نیز مقرر میکند که وکیل نمیتواند عملی خارج از حدود وکالت خود انجام دهد.
در نتیجه، صرف داشتن یک وکالتنامه عمومی ممکن است برای انجام تمام مراحل فروش ملک کافی نباشد و بهتر است اختیارات لازم متناسب با معامله موردنظر بهطور صریح در وکالتنامه پیشبینی شود. در ادامه، مراحل فروش، از ابتدا تا انتها به اختصار بیان شده است:
مرحله اول: بررسی وضعیت حقوقی و ثبتی ملک
پیش از اقدام به فروش، ابتدا باید مشخص شود که ملک از نظر ثبتی و حقوقی در چه وضعیتی قرار دارد.
از جمله موضوعاتی که معمولاً بایستی مورد بررسی قرارگیرند، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
• مشخصات و وضعیت سند مالکیت؛
• مشخصات پلاک ثبتی و مطابقت آن با ملک؛
• وجود یا عدم وجود بازداشت یا توقیف؛
• در رهن بودن یا نبودن ملک؛
• مالکیت مشاعی ملک؛
• وضعیت پایان کار و صورتمجلس تفکیکی در موارد لازم؛
• وضعیت ملک در صورت موروثی بودن؛ و
• وجود حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک.
اهمیت این بررسی در آن است که برخی محدودیتها میتوانند مانع انتقال رسمی ملک شوند یا انجام اقدامات دیگری را پیش از فروش ضروری سازند. برای مثال، فروش ملکی که در رهن است، ملکی که بازداشت شده یا ملکی که هنوز امور انحصار وراثت و انتقال آن به وراث تکمیل نشده است، ممکن است نیازمند اقدامات مقدماتی جداگانه باشد.
مرحله دوم: تنظیم وکالتنامه فروش در خارج از کشور
یکی از مهمترین مراحل برای اشخاصی که قصد فروش ملک خود بدون حضور در ایران را دارند، تنظیم وکالتنامهای مناسب و جامع است.
وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران خدمات مربوط به تنظیم و تأیید وکالتنامه ایرانیان خارج از کشور را از طریق سامانه مدیریت یکپارچه خدمات کنسولی (میخک) ارائه میکند. این سامانه امکان ارائه خدمات کنسولی، از جمله امور مربوط به وکالتنامه را فراهم ساختهاست.
فرایند کلی در این قسمت، معمولاً به این صورت است که متقاضی در سامانه میخک ثبتنام کرده، وارد بخش وکالتنامه میشود، مشخصات وکیل و متن وکالتنامه را وارد و پس از ثبت درخواست، کد رهگیری دریافت میکند. سپس مطابق ترتیبات نمایندگی کنسولی ایران در کشور محل اقامت خود، مراحل احراز هویت و تأیید امضا را انجام میدهد. جزئیات مراجعه حضوری، نوبتدهی یا سایر ترتیبات کنسولی ممکن است در کشورهای مختلف متفاوت باشد و بهتر است دستورالعمل همان سفارت یا کنسولگری بررسی شود. پس از تأیید، اصالت وکالتنامههای صادرشده از طریق سامانه میخک قابل رهگیری است.
در وکالتنامه فروش ملک چه اختیاراتی باید پیشبینی گردد؟
تأیید امضای موکل توسط سفارت یا کنسولگری به این معنا نیست که مفاد وکالتنامه از نظر حقوقی برای انجام معامله موردنظر کافی است. بنابراین، این متن بایستی به دقت تنظیم و بسته به شرایط معامله، ممکن است لازم باشد اختیاراتی از قبیل موارد زیر در وکالتنامه پیشبینی شود:
• انجام مذاکرات مربوط به فروش؛
• امضای قراردادهای مربوط به معامله؛
• مراجعه به دفاتر اسناد رسمی؛
• مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک و سایر مراجع اداری؛
• انجام و پیگیری استعلامهای قانونی؛
• پرداخت مالیاتها، عوارض و هزینههای مربوط؛
• امضای سند رسمی انتقال؛
• تحویل ملک؛ و
• حسب تصمیم موکل، دریافت تمام یا بخشی از ثمن معامله.
لازم به ذکر است که اعطای اختیار دریافت ثمن معامله موضوع بسیار مهمی است که میتواند آثار حقوقی قابلتوجهی داشته باشد. به همین دلیل، بایستی از ابتدا مشخص گردد که ثمن مستقیماً به مالک پرداخت خواهد شد یا وکیل نیز مجاز به دریافت آن است. همچنین باید مشخص شود آیا وکیل حق توکیل به غیر، یعنی واگذاری تمام یا بخشی از اختیارات خود به شخص دیگری را دارد یا خیر. به عبارت دیگر، هرچه حدود اختیارات وکیل دقیقتر تعیین شود، احتمال بروز اختلاف یا مشکل در آینده، کمتر خواهد شد.
مرحله سوم: یافتن خریدار و تنظیم قرارداد
پس از فراهم شدن امکان قانونی فروش، مالک یا وکیل او میتواند درباره فروش ملک با خریدار مذاکره کند.
در این مرحله باید درباره موضوعاتی مانند قیمت ملک، نحوه و زمان پرداخت ثمن، تاریخ تحویل ملک، زمان انتقال رسمی سند، وضعیت هزینههای معامله و ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات توافق شود. با توجه به وضعیتهای متفاوتی که اسناد مالکیت میتوانند داشته باشد، لازم است قبل از معامله مشخص شود ملک موردنظر در زمان فروش دقیقاً تابع کدام یک از ترتیبات ثبتی جاری است.
مرحله چهارم: انجام استعلامهای لازم برای انتقال ملک
همانطور که ذکر گردید، پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، بایستی وضعیت ثبتی و قانونی ملک مورد بررسی قرار گیرد. نوع استعلامها و مجوزهای موردنیاز، با توجه به نوع ملک، میتواند متفاوت باشد.
مرحله پنجم: پرداخت مالیات نقلوانتقال ملک
فروش املاک در ایران اصولاً مشمول مالیات نقلوانتقال است. مطابق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، نقلوانتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی ملک و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات است. بنابراین، مبنای محاسبه این پنج درصد، «ارزش معاملاتی» ملک است نه ارزش واقعی آن.
در املاک تجاری که انتقال حق واگذاری محل، حق کسب و پیشه یا سرقفلی نیز مطرح باشد، مقررات مالیاتی دیگری نیز ممکن است اعمال شود که بایستی جداگانه بررسی شود.
مرحله ششم: تنظیم سند رسمی انتقال
مرحله نهایی فروش، انتقال رسمی مالکیت به خریدار است. در تاریخ تعیینشده، خریدار و فروشنده یا وکیل فروشنده با مدارک لازم در دفتر اسناد رسمی حاضر میشوند. دفترخانه پس از بررسی مدارک، اختیارات وکیل، وضعیت ثبتی ملک، پاسخ استعلامها و پرداخت وجوه قانونی، سند رسمی انتقال را تنظیم میکند. وکیل تنها در صورتی میتواند سند را از طرف مالک امضا نماید که در وکالتنامه تنظیمی، اختیار لازم برای انجام انتقال رسمی به او داده شدهباشد. با امضای سند رسمی و ثبت انتقال، مالکیت مطابق ترتیبات قانونی به خریدار منتقل خواهد شد.
تکلیف وجه حاصل از فروش ملک چیست؟
نحوه پرداخت ثمن باید پیش از امضای قرارداد مشخص شود.
مالک مقیم خارج از کشور میتواند تعیین کند که وجه معامله چگونه پرداخت شود؛ برای مثال، بخشی از ثمن هنگام انعقاد قرارداد و بخش دیگر همزمان با تنظیم سند رسمی پرداخت شود. در صورتی که قرار است وکیل وجه معامله را دریافت کند، اختیار دریافت ثمن باید به نحو مناسب در وکالتنامه پیشبینی شده باشد.
اگر ملک موروثی باشد چه میشود؟
یکی از وضعیتهای متداول برای ایرانیان خارج از کشور، فروش ملکی است که از طریق ارث به آنان رسیده است.
در چنین حالتی، پیش از فروش ممکن است لازم باشد موضوعاتی مانند گواهی انحصار وراثت، مالیات بر ارث، مشخص شدن سهم هر یک از وراث و وضعیت ثبتی ملک بررسی و حسب مورد اقدامات لازم انجام شود. اگر چند نفر وارث ملک باشند، هر شخص فقط میتواند نسبت به سهم خود اقدام نماید، مگر آنکه از جانب سایر وراث نیز وکالت داشته باشد.
در چنین مواردی بهتر است پیش از تنظیم وکالت فروش، وضعیت ملک بررسی شود؛ زیرا ممکن است وکالتنامهای که بدون توجه به وضعیت ثبتی ملک تنظیم شده است عملاً برای انتقال رسمی قابل استفاده نباشد.
جمعبندی
ایرانیان مقیم خارج از کشور برای فروش ملک خود در ایران الزاماً نیازی به حضور شخصی در کشور ندارند و میتوانند از طریق تنظیم وکالتنامه معتبر، شخص دیگری را برای انجام مراحل فروش تعیین کنند. یکی از مهمترین ابزارهای موجود برای این منظور، سامانه میخک وزارت امور خارجه است که امکان ثبت و تأیید وکالتنامه ایرانیان خارج از کشور را فراهم میکند. بااینحال، موفقیت این فرایند تا حد زیادی به بررسی صحیح وضعیت ملک و تنظیم دقیق حدود اختیارات وکیل بستگی دارد. پس از آن، مذاکره و تنظیم قرارداد، انجام استعلامهای قانونی، پرداخت مالیات نقلوانتقال و در نهایت تنظیم سند رسمی انتقال، مراحل اصلی تکمیل معامله خواهند بود.
با توجه به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شیوه انجام برخی مراحل معاملات املاک نسبت به گذشته تغییر کرده است. ازاینرو، پیش از فروش ملک ـ بهخصوص در مواردی که مالک در خارج از کشور حضور دارد ـ بررسی وضعیت ثبتی ملک و مقررات جاری میتواند از ایجاد مشکلات حقوقی و اجرایی در مراحل بعدی جلوگیری کند. بنابراین توصیه میشود قبل از هرگونه اقدام برای فروش ملک، با وکلای متخصص در این حوزه، مشورت گردد.
ارسال یک دیدگاه