قرارداد اجاره یکی از رایجترین قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول در ایران است و بخش قابل توجهی از روابط حقوقی روزمره اشخاص را تشکیل میدهد. در گذشته، بسیاری از قراردادهای اجاره بهصورت عادی و خارج از سامانههای الکترونیکی تنظیم میشدند. البته عادی بودن قرارداد یا تنظیم نشدن آن در دفتر اسناد رسمی، لزوماً به معنای بیاعتباری قرارداد نبود؛ زیرا قانون روابط موجر و مستأجر، اجارهنامههای رسمی و عادی را، با رعایت شرایط قانونی، به رسمیت شناخته است. بااینحال، ثبت نشدن قرارداد و فقدان کد رهگیری میتوانست زمینه بروز اختلاف درباره هویت طرفین، مبلغ ودیعه، میزان اجارهبها، مدت قرارداد، شرایط تمدید و سایر تعهدات موجر و مستأجر را فراهم کند.
در سالهای اخیر، قانونگذار با هدف افزایش شفافیت در بازار مسکن، امکان نظارت بر معاملات، حمایت از حقوق موجر و مستأجر و کاهش قراردادهای غیرقابل ردیابی، ثبت الکترونیکی قراردادهای اجاره را مورد تأکید قرار داده است. سامانه «خودنویس» یکی از مهمترین ابزارهای اجرایی تحقق این هدف محسوب میشود. طرفین قرارداد میتوانند از طریق این سامانه، اطلاعات قرارداد اجاره را ثبت کنند و پس از انجام مراحل مقرر، شناسه یا کد رهگیری دریافت نمایند. در ادامه با مفهوم سامانه خودنویس آشنا شده و پیامدهای عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه خود نویس را بررسی خواهیم کرد.
سامانه خودنویس چیست؟
سامانه خودنویس، که جایگزین سامانه ثبت سامانه ثبت معاملات و املاک کشور شده است، سامانهای رسمی برای ثبت قراردادهای اجاره است که توسط وزارت راه و شهرسازی راهاندازی شده و امکان تنظیم قرارداد بین موجر و مستأجر را فراهم کرده است. این سامانه بهگونهای طراحی شده است که موجر، مستأجر بتوانند اطلاعات مربوط به قرارداد را بهصورت الکترونیکی و رایگان ثبت کرده و پس از تأیید طرفین و شهود، کد رهگیری دریافت کنند. این سامانه که با هدف شفاف سازی بازار املاک و کاهش تحلفات و تصمین جقوق طرفین معامله راه اندازی شده است، امکان استفاده توسط طرفین قرارداد و مشاورین املاک را فراهم کرده است.
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری از این سامانه برای مردم و مشاوران املاک بهصورت رایگان فراهم شده است. سامانه همچنین بهصورت شبانهروزی در دسترس قرار دارد و طرفین میتوانند بدون الزام به مراجعه به بنگاه معاملات ملکی، شخصاً فرایند ثبت قرارداد را انجام دهند.
در فرایند ثبت قرارداد، اطلاعات هویتی موجر و مستأجر، مشخصات ملک، نشانی و کد پستی، مدت اجاره، مبلغ اجارهبها، مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه و سایر اطلاعات مورد نیاز درج میشود. پس از تأیید مفاد قرارداد از سوی موجر و مستأجر و تأیید دو شاهد، کد رهگیری اختصاصی برای قرارداد صادر میشود. این کد امکان شناسایی و پیگیری قرارداد ثبتشده را فراهم میکند و از این جهت، قرارداد را از یک نوشته خصوصی و غیرقابل ردیابی متمایز میسازد.
البته دریافت کد رهگیری بهتنهایی به معنای تبدیل اجارهنامه به «سند رسمی» نیست. اجارهنامه ثبتشده در سامانه خودنویس، اصولاً قراردادی الکترونیکی است که اطلاعات آن در سامانه معاملات املاک و مستغلات ثبت شده است. در مواردی که قانون، تنظیم سند رسمی را الزامی کرده باشد، ثبت قرارداد در خودنویس جایگزین مراجعه به سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا دفتر اسناد رسمی نخواهد بود.
مبنای قانونی ثبت قرارداد اجاره
یکی از مهمترین مبانی قانونی ثبت قراردادهای ملکی، ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ است. بر اساس این ماده، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات، اعم از خرید، فروش، پیشخرید، پیشفروش، رهن و اجاره مسکن، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور الزامی است. چنانچه معامله در بنگاه مشاور املاک منعقد شود، ثبت آن بر عهده بنگاه است و اگر قرارداد خارج از بنگاه منعقد گردد، طرفین معامله باید شخصاً آن را ثبت کنند. اخذ شناسه یا کد رهگیری نیز باید بدون دریافت هزینه انجام شود.
این حکم نشان میدهد که ثبت قرارداد اجاره صرفاً یک توصیه اداری یا اقدام اختیاری برای افزایش اطمینان طرفین نیست، بلکه تکلیفی است که قانونگذار برای معاملات مربوط به مسکن پیشبینی کرده است. فلسفه این الزام، ایجاد امکان رصد و نظارت بر بازار مسکن و جلوگیری از پنهان ماندن معاملات از دید نهادهای مسئول است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ نیز این الزام را تقویت کرده است. ماده ۶ این قانون، که در مقام اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمدهاست،مقرر داشته است که در تمامی قراردادهای اجاره باید مدت قرارداد، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه بهصراحت درج شود. قرارداد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر مورد اعتماد طرفین بهعنوان شاهد، برای آن کد رهگیری اخذ گردد.
بنابراین، صرف تنظیم یک اجارهنامه دستنویس یا امضای قراردادی خارج از سامانه، با الزامات کنونی قانونگذار درباره ثبت قرارداد و اخذ کد رهگیری انطباق کامل ندارد. طرفین باید علاوه بر توافق درباره موضوع اجاره، مدت، اجارهبها و ودیعه، اطلاعات قرارداد را نیز در یکی از سامانههای قانونی ثبت کنند.
چرا ثبت اجارهنامه در سامانه خودنویس ضرورت دارد؟
۱. ایجاد سابقه قابل استناد از قرارداد
نخستین فایده ثبت قرارداد، ایجاد سابقهای مشخص و قابل پیگیری از رابطه استیجاری است. در قراردادهای ثبتنشده، ممکن است یکی از طرفین اصل قرارداد، تاریخ انعقاد، مدت اجاره یا مبلغ مورد توافق را انکار کند. همچنین احتمال تغییر متن قرارداد، الحاق مطالب جدید یا ارائه نسخههای متفاوت افزایش مییابد.
ثبت قرارداد در سامانه موجب میشود اطلاعات اساسی آن در یک بستر الکترونیکی نگهداری شود. کد رهگیری نیز امکان شناسایی قرارداد را فراهم میکند. در نتیجه، اگر میان موجر و مستأجر درباره مبلغ ودیعه، میزان اجارهبها، زمان آغاز و پایان اجاره یا هویت طرفین اختلافی ایجاد شود، وجود سابقه سامانهای میتواند در اثبات رابطه قراردادی و مفاد ثبتشده مؤثر باشد.
با این حال، طرفین نباید تنها به ثبت کلیات قرارداد اکتفا کنند. شروط مهمی مانند نحوه پرداخت اجارهبها، مسئولیت پرداخت هزینههای شارژ و قبوض، وضعیت تعمیرات، ضمانت اجرای تأخیر در تخلیه، شرایط فسخ، نحوه استرداد ودیعه و مسئولیت خسارت واردشده به ملک باید بهصورت روشن در قرارداد درج شود.
۲. دریافت کد رهگیری و کاهش احتمال قراردادهای معارض
یکی از مهمترین نتایج ثبت اجارهنامه، دریافت کد رهگیری است. کد رهگیری، شناسهای اختصاصی برای قرارداد محسوب میشود و نشان میدهد اطلاعات آن در سامانه ثبت شده است. وجود این شناسه، امکان ردیابی قرارداد را افزایش میدهد و میتواند احتمال تنظیم قراردادهای پنهانی یا معارض درباره یک ملک را کاهش دهد.
در قراردادهای کاملاً دستی و ثبتنشده، امکان دارد شخصی که اختیار قانونی کافی ندارد، ملکی را اجاره دهد یا یک ملک همزمان موضوع چند قرارداد قرار گیرد. ثبت الکترونیکی بهتنهایی تمام انواع تقلب را منتفی نمیکند، اما از طریق ثبت هویت طرفین، مشخصات ملک و زمان قرارداد، ارتکاب برخی سوءاستفادهها را دشوارتر میسازد.
۳. حمایت از حقوق مستأجر
ثبت اجارهنامه برای مستأجر اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا مستأجر معمولاً مبلغ قابل توجهی را بهعنوان ودیعه یا قرضالحسنه در اختیار موجر قرار میدهد و حق سکونت یا استفاده از ملک را برای مدت معینی به دست میآورد. اگر قرارداد ثبت نشود یا مبلغ واقعی ودیعه در آن درج نگردد، مستأجر ممکن است در زمان مطالبه وجه خود با دشواری اثبات مواجه شود.
ثبت مبلغ واقعی ودیعه، اجارهبها و مدت قرارداد در سامانه، وضعیت حقوقی مستأجر را روشنتر میکند. همچنین ثبت تاریخ پایان قرارداد میتواند در اختلافات مربوط به تمدید، افزایش اجارهبها یا تخلیه اهمیت داشته باشد. وجود قرارداد ثبتشده، بهویژه هنگامی که پرداختها نیز از طریق روشهای قابل اثبات انجام شده باشد، امکان دفاع مستأجر در برابر ادعاهای خلاف واقع را افزایش میدهد.
۴. حمایت از حقوق موجر
ثبت قرارداد صرفاً به سود مستأجر نیست. موجر نیز از ثبت دقیق مدت اجاره، مبلغ اجارهبها، میزان ودیعه و تعهدات مستأجر منتفع میشود. در صورت خودداری مستأجر از پرداخت اجارهبها، وارد کردن خسارت به ملک یا امتناع از تخلیه پس از پایان مدت، قرارداد ثبتشده میتواند برای اثبات تعهدات مستأجر مورد استفاده قرار گیرد.
همچنین وجود تاریخ مشخص آغاز و پایان اجاره مانع از آن میشود که رابطه طرفین از حیث مدت یا شرایط تمدید در وضعیت مبهم باقی بماند. موجر باید توجه داشته باشد که درج مبلغی کمتر از مبلغ واقعی در قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع، نهتنها حقوق او را بهتر تأمین نمیکند، بلکه ممکن است موجب محرومیت از مزایای مالیاتی و اعمال ضمانت اجراهای قانونی شود.
آثار مالیاتی ثبت یا عدم ثبت قرارداد
یکی از مهمترین دلایل ثبت اجارهنامه در سامانه، آثار مالیاتی آن است. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشوند، اصولاً کل مالالاجاره نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینهها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است.
در عین حال، تبصره ۱۱ ماده ۵۳ برای برخی موجران معافیتها و تخفیفهای مالیاتی پیشبینی کرده است. از جمله، درآمد ناشی از اجاره واحدهای مسکونی تا حدود متراژی مقرر در تهران و سایر نقاط میتواند از مالیات معاف باشد. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها نیز تخفیفهای دیگری به این تبصره افزوده است؛ برای نمونه، در صورت انعقاد قرارداد دوساله و عدم فسخ آن در طول مدت، درآمد اجاره مشمول ۷۰ درصد تخفیف میشود و در قراردادهای سهساله یا بیشتر، تخفیف ۱۰۰ درصدی پیشبینی شده است. اجاره ملک به برخی خانوارهای مشمول حمایت و تعیین اجارهبها حداقل ۱۵ درصد کمتر از ارزش اجاره منطقهای نیز میتواند مشمول تخفیفهای قانونی شود.
استفاده از این تخفیفها بدون رعایت الزامات ثبت قرارداد با مانع قانونی مواجه است. مطابق بند ۲ تبصره ۹ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، موجران املاک مسکونی مکلفاند قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند. اگر قرارداد یا تمدید آن خارج از این سامانهها منعقد شود و ظرف یک ماه به ثبت نرسد، یا اطلاعات خلاف واقع در سامانه درج شود، موجر از تخفیفها و معافیتهای مالیاتی تبصره ۱۱ ماده ۵۳ محروم خواهد شد.
بنابراین، موجری که قرارداد را ثبت نمیکند ممکن است علاوه بر از دست دادن مزایای اثباتی و حقوقی ثبت، از معافیتها و تخفیفهای مالیاتی مهم نیز محروم شود.
مهمترین ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد در سامانه خودنویس
قانونگذار برای عدم ثبت اجارهنامه به محرومیت مالیاتی اکتفا نکرده است. در صورتی که قرارداد اجاره در سامانه ثبت نشود، امکان استفاده از دستور تحلیه وجود ندارد و در صورتیکه مستاجر ملک استیجاری را تحلیه نکند، موجر بایستی به دادگاه مراجعه کرده و حکم تخلیه دریافت نماید که فرایند قضایی طولانی و فرسایشی به حساب میآید. اگر دادگاه یا مرجع صالح احراز کند که قرارداد ثبت نشده یا اطلاعات خلاف واقع در سامانه درج شده است، پس از رسیدگی به اصل دعوا، موجر را به پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم میکند. مرجع رسیدگی همچنین باید موضوع را به سازمان امور مالیاتی اعلام کند تا تخفیفها و معافیتهای مربوط به موجر اعمال نشود.
این ضمانت اجرا اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است موجر برای مطالبه اجور معوقه یا تخلیه ملک به دادگاه مراجعه کند، اما در جریان همان دعوا، عدم ثبت قرارداد او احراز شود. در چنین وضعیتی، هرچند اصل دعوای موجر مورد رسیدگی قرار میگیرد، عدم رعایت تکلیف ثبت میتواند موجب محکومیت مالی مستقل وی شود.
مشاوران املاک نیز در برابر عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع مسئولاند. در صورتی که قرارداد از طریق مشاور املاک منعقد شود، عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع میتواند افزون بر مسئولیتهای قانونی، مشمول ضمانت اجراهای مالیاتی، صنفی و تعزیراتی شود و در صورت تکرار تخلف، حتی به ابطال مجوز مشاور املاک بینجامد.
شفافیت بازار مسکن و جلوگیری از فرار مالیاتی
ثبت قراردادهای اجاره صرفاً برای حل اختلاف میان دو طرف قرارداد طراحی نشده است. اطلاعات حاصل از قراردادهای ثبتشده، امکان شناخت دقیقتر وضعیت بازار اجاره را برای نهادهای مسئول فراهم میکند. در صورت ثبت گسترده قراردادها، دولت میتواند به اطلاعاتی درباره تعداد واحدهای اجارهای، مبلغ واقعی اجارهبها در مناطق مختلف، میزان افزایش سالانه اجاره و مدت قراردادها دسترسی داشته باشد.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده است با همکاری دستگاههای مربوط و استفاده از اطلاعات معاملات ثبتشده، بازه قیمت و اجارهبها را بهصورت منطقهای شناسایی کند و این اطلاعات را بهصورت برخط و رایگان در اختیار عموم قرار دهد.
قراردادهای ثبتنشده و مبالغ غیرواقعی، تصویر نادرستی از بازار مسکن ایجاد میکنند و امکان سیاستگذاری مؤثر را کاهش میدهند. افزون بر این، اعلام نکردن درآمد واقعی حاصل از اجاره میتواند زمینه فرار مالیاتی را فراهم کند. ثبت قرارداد و درج مبلغ واقعی، موجب میشود اطلاعات بازار به واقعیت نزدیکتر شده و تکالیف مالیاتی نیز بر مبنای اطلاعات شفافتری اجرا شود.
اجارههای بیش از دو سال و ضرورت ثبت رسمی
در کنار ثبت اجارهنامه در سامانه خودنویس، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای برخی قراردادها ضوابط شدیدتری مقرر کرده است. بر اساس ماده ۱ این قانون، قراردادهایی که موجب انتقال منافع مال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال میشوند، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در صورت عدم ثبت، دعاوی و ادله مربوط به این اعمال حقوقی، در حدود مقرر در قانون، در مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
اجرای عمومی این حکم، اصولاً به گذشت یک سال از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون وابسته است. با این حال، تبصره ۴ ماده ۱ مقرر کرده است که در خصوص اموالی که پس از لازمالاجرا شدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر میشود، احکام ماده ۱ از تاریخ صدور سند اجرا خواهد شد؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راهاندازی نشده باشد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوم تیر ۱۴۰۳ لازمالاجرا شده است. ازاینرو، در مورد املاکی که سند مالکیت حدنگار آنها از این تاریخ به بعد صادر شده است، اجارههای بیش از دو سال باید مطابق ترتیبات ثبت رسمی منعقد شوند.
در نتیجه، طرفین نباید تصور کنند که ثبت یک اجاره سهساله در سامانه خودنویس، در همه موارد برای رعایت الزامات قانون ثبت رسمی کافی است. در قراردادهای بیش از دو سال، بهویژه درباره املاک دارای سند حدنگار صادرشده از سوم تیر ۱۴۰۳ به بعد، لازم است موضوع از حیث ضرورت تنظیم سند رسمی بررسی شود.
نقش مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقش مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی را از یکدیگر تفکیک کرده است. مطابق ماده ۳ این قانون، مشاوران املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین، پیشنویس قراردادهای مشمول ماده ۱ را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی ارسال میکنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
همچنین سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف شده است دسترسی اشخاص و مشاوران املاک به قراردادهای یکسان و نمونه را برای املاک دارای سند رسمی فراهم کند. در این قراردادهای نمونه، امکان کاهش یا افزایش شروط از سوی طرفین یا مشاور املاک وجود ندارد. اگر طرفین بخواهند شروط اختصاصی یا متفاوتی در قرارداد درج کنند، باید برای تنظیم قرارداد متناسب با توافق خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
بنابراین، سامانه خودنویس بیشتر برای ثبت قراردادهای متعارف اجاره و اخذ کد رهگیری کاربرد دارد، اما در قراردادهای پیچیده، بلندمدت یا دارای شروط خاص، مراجعه به متخصص حقوقی و تنظیم سند رسمی میتواند ضروری باشد.
نتیجهگیری
ثبت اجارهنامه در سامانه خودنویس اقدامی صرفاً تشریفاتی نیست، بلکه بخشی از نظام قانونی جدید برای شفافسازی روابط استیجاری و ساماندهی بازار مسکن است. ثبت قرارداد موجب ایجاد سابقه الکترونیکی، دریافت کد رهگیری، کاهش احتمال انکار یا تغییر مفاد قرارداد، حمایت از حقوق موجر و مستأجر و امکان نظارت بر بازار اجاره میشود.
از سوی دیگر، عدم ثبت قرارداد میتواند موجر را از تخفیفها و معافیتهای مالیاتی محروم کند و در دعاوی تخلیه، مطالبه اجارهبها یا اجرتالمثل، موجب محکومیت وی به پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد به نفع دولت شود. مشاوران املاک نیز در صورت خودداری از ثبت قرارداد یا درج اطلاعات خلاف واقع با ضمانت اجراهای صنفی و قانونی مواجه خواهند شد.
با وجود این، باید میان ثبت اجارهنامه در سامانه خودنویس و تنظیم سند رسمی اجاره تفاوت قائل شد. دریافت کد رهگیری از خودنویس، قرارداد را قابل ردیابی میکند، اما در مواردی که قانون ثبت رسمی را الزامی کرده است، بهخصوص در اجارههای بیش از دو سال و املاک مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت در خودنویس بهتنهایی کافی نخواهد بود.
در نهایت، بهترین راه برای پیشگیری از اختلاف آن است که قرارداد اجاره با درج کامل و واقعی مشخصات طرفین، ملک، مدت، اجارهبها، ودیعه، تعهدات، ضمانت اجراها و شرایط تخلیه تنظیم و در مهلت قانونی در سامانه مربوط ثبت شود. طرفین نیز باید نسخه قرارداد و کد رهگیری را نگهداری کنند و پرداخت ودیعه و اجارهبها را از روشهایی انجام دهند که بعداً قابل اثبات باشد.
بنابراین با توجه به الزمات جدید قانونی، لازم است که شخص برای انجام امور خود از راهنمایی های وکیل استفاده کند.
ارسال یک دیدگاه