یکی از پرسشهای مهم در حوزه حقوق بینالملل خصوصی و حقوق اموال این است که آیا اتباع خارجی حق تملک اموال غیرمنقول در ایران را دارند یا خیر. با گسترش روابط اقتصادی و افزایش جابهجایی اشخاص میان کشورها، موضوع مالکیت اموال توسط بیگانگان اهمیت بیشتری یافته است. امروزه بسیاری از کشورها اصل برخورداری اتباع خارجی از حقوق مالی را پذیرفتهاند و در موارد متعددی حتی حق تملک اموال غیرمنقول را نیز برای آنان به رسمیت شناختهاند. با این حال، نظام حقوقی ایران همچنان محدودیتهای قابل توجهی در این زمینه اعمال میکند.
مبنای قانونی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی
در حقوق ایران، اصل امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی به صورت مطلق پذیرفته نشده است. ماده ۸ قانون مدنی مقرر میدارد:
«اموال غیرمنقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.»
از مفاد این ماده چنین استنباط میشود که قانونگذار ایرانی حق تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان را به وجود معاهدات و توافقات بینالمللی میان ایران و دولت متبوع آنان مرتبط دانسته است. بنابراین، برخلاف اتباع ایرانی که اصولاً از حق تملک اموال غیرمنقول برخوردارند، اتباع خارجی تنها در حدود شرایط مقرر در قوانین و مقررات خاص میتوانند از این حق بهرهمند شوند.
شرایط تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی
مهمترین مقررات حاکم بر این موضوع در قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰ و آییننامه استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۳۲۷ پیشبینی شده است. مطابق این مقررات، تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی منوط به شرایط متعددی است.
۱. وجود رفتار متقابل
یکی از اساسیترین شرایط، وجود رفتار متقابل میان ایران و کشور متبوع شخص خارجی است. به موجب آییننامه استملاک اتباع بیگانه، اتباع کشوری میتوانند در ایران ملک تملک کنند که اتباع ایرانی نیز در آن کشور از حق مشابهی برخوردار باشند.
بنابراین صرف وجود یک قاعده قانونی کافی نیست، بلکه باید در عمل نیز امکان تملک ملک برای ایرانیان در کشور مزبور وجود داشته باشد. به همین دلیل، شرط رفتار متقابل در حقوق ایران بیشتر جنبه عملی دارد تا صرفاً نظری.
البته این شرط درباره پناهندگان استثنائاتی دارد. مطابق بند ۲ ماده ۷ کنوانسیون مربوط به وضعیت پناهندگان که ایران نیز به آن ملحق شده است، پناهندگانی که سه سال در قلمرو دولت متعاهد اقامت داشته باشند، از شرط عمل متقابل معاف خواهند بود.
۲. محدود بودن هدف از استملاک
اتباع خارجی نمیتوانند با هدف سرمایهگذاری گسترده در بازار املاک ایران اقدام به خرید ملک کنند. فلسفه قانونگذار آن بوده است که تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان صرفاً برای رفع نیازهای شخصی آنان مجاز باشد.
به همین دلیل، استملاک ملک باید برای سکونت، اشتغال، محل کسب یا نیازهای مشابه صورت گیرد و نه با هدف سوداگری، خرید و فروش املاک یا فعالیتهای سرمایهگذاری گسترده.
۳. داشتن اقامت دائمی در ایران
یکی دیگر از شرایط مهم، اقامت دائمی متقاضی در ایران است. شخص خارجی متقاضی خرید ملک باید دارای اقامت دائمی باشد و همچنین تعهد کند در صورت انتقال محل اقامت خود به خارج از کشور، ملک مورد نظر را ظرف مهلت مقرر به اشخاص واجد شرایط منتقل کند.
در غیر این صورت، مطابق مقررات، ملک میتواند از طریق مزایده به فروش برسد و بهای آن به مالک پرداخت شود.
البته تصویبنامه سال ۱۳۴۲ هیئت وزیران استثنایی بر این قاعده وارد کرده است. بر اساس این مقررات، برخی اتباع خارجی که به صورت منظم و فصلی به ایران سفر میکنند، ممکن است با رعایت شرایط خاص و انتقال ارز از طریق بانکهای مجاز، اجازه خرید ملک برای سکونت شخصی را دریافت کنند.
۴. نداشتن محکومیت مؤثر کیفری
متقاضی استملاک نباید دارای محکومیت کیفری مؤثر و محرومیت از حقوق اجتماعی باشد. این شرط در راستای حفظ نظم عمومی و جلوگیری از سوءاستفاده از نهاد مالکیت پیشبینی شده است.
۵. عدم مغایرت با منافع عمومی و قوانین کشور
درخواست استملاک نباید با قوانین، مصالح عمومی، امنیت ملی، نظم عمومی و تعهدات بینالمللی ایران تعارض داشته باشد. به همین دلیل، مراجع دولتی پیش از صدور مجوز، موضوع را از جنبههای مختلف مورد بررسی قرار میدهند.
۶. اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح
فرآیند استملاک مستلزم ارائه درخواست به اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور است. پس از بررسی مدارک، پرونده جهت اظهارنظر به وزارت امور خارجه ارسال میشود و در موارد لازم، مجوزهای تکمیلی نیز اخذ خواهد شد.
آیا اتباع خارجی میتوانند زمین کشاورزی خریداری کنند؟
یکی از مهمترین محدودیتهای موجود در حقوق ایران، ممنوعیت تملک اراضی زراعی و کشاورزی توسط اتباع خارجی است. حتی در مواردی که شخص خارجی مجاز به خرید ملک باشد، این اجازه شامل زمینهای کشاورزی نمیشود.
در واقع، قانونگذار ایرانی میان املاک مورد نیاز برای سکونت یا کسب و اراضی دارای اهمیت اقتصادی و راهبردی تفاوت قائل شده است. از این رو، تملک زمینهای زراعی توسط اتباع خارجی مجاز شناخته نشده است.
وضعیت مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی
برخلاف تصور رایج، مناطق آزاد نیز استثنایی بر این ممنوعیت ایجاد نکردهاند. مطابق تبصره ۱ ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی مصوب ۱۳۷۲، تملک زمین توسط اتباع خارجی در مناطق آزاد ممنوع است.
همچنین ماده ۹ آییننامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد، فروش و انتقال قطعی زمین به اتباع خارجی و شرکتهایی را که تمام یا بخشی از سرمایه آنها متعلق به اتباع خارجی باشد ممنوع اعلام کرده است.
آیا اتباع خارجی میتوانند از طریق ارث مالک ملک شوند؟
محدودیتهای یادشده عمدتاً ناظر بر تملک قراردادی و ارادی اموال غیرمنقول است. بنابراین اگر شخص خارجی از طریق ارث یا وصیت مالک ملکی در ایران شود، اصل انتقال مالکیت معتبر خواهد بود.
با این حال، قوانین ایران استمرار این وضعیت را به طور نامحدود نمیپذیرند و در عمل، وارث خارجی مکلف است ملک موروثی را به اشخاص واجد شرایط منتقل کند.
اجاره ملک توسط اتباع خارجی
برخلاف تملک، اجاره اموال غیرمنقول برای اتباع خارجی اصولاً با محدودیت خاصی مواجه نیست. از این رو، اتباع خارجی میتوانند در چارچوب قوانین ایران املاک مسکونی، اداری یا تجاری را اجاره کنند.
وضعیت شرکتهای دارای سهامداران خارجی
یکی از نکات مهم در عمل، وضعیت شرکتهای ثبتشده در ایران است. مطابق قوانین ایران، هر شرکتی که مرکز اصلی آن در ایران باشد و بر اساس قوانین ایران به ثبت رسیده باشد، شخصیت حقوقی ایرانی محسوب میشود.
در نتیجه، چنین شرکتی اصولاً میتواند اموال غیرمنقول تملک کند؛ حتی اگر تمام یا بخش عمده سهام آن متعلق به اشخاص خارجی باشد. البته این قاعده در خصوص اراضی واقع در مناطق آزاد با محدودیتهای خاص قانونی مواجه است.
جمعبندی
بررسی قوانین ایران نشان میدهد که تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی ممنوعیت مطلق ندارد، اما تابع شرایط و محدودیتهای گستردهای است. وجود رفتار متقابل، اقامت دائمی، هدف سکونت یا کسب، اخذ مجوزهای قانونی و رعایت مصالح عمومی از جمله مهمترین شروط این امر محسوب میشوند. همچنین اتباع خارجی حق خرید اراضی کشاورزی را ندارند و در مناطق آزاد نیز محدودیتهای ویژهای بر تملک زمین اعمال شده است.
در نتیجه، برخلاف برخی نظامهای حقوقی که مالکیت اموال غیرمنقول را به صورت گسترده برای خارجیان به رسمیت شناختهاند، حقوق ایران همچنان رویکردی محتاطانه و مبتنی بر حفظ حاکمیت ملی بر اراضی کشور را دنبال میکند.
ارسال یک دیدگاه